K3-regelverket
och underhållsplanering
Alla bostadsrättsföreningar måste tillämpa K3 från 2026. Det ställer nya krav på komponentavskrivning och gör en genomarbetad underhållsplan viktigare än någonsin.
Vad är K3-regelverket?
K3 (BFNAR 2012:1) är det allmänna redovisningsregelverket från Bokföringsnämnden. I juni 2025 beslutade BFN att K3 blir obligatoriskt för alla bostadsrättsföreningar från räkenskapsår som börjar 1 januari 2026.
Hela fastigheten = en tillgång
Varje komponent = egen tillgång
2 miljoner i takbyte — stor skillnad i bokföringen
Under K2 bokfördes hela beloppet som en kostnad det året. Under K3 aktiveras taket som en tillgång och skrivs av över sin livslängd. Resultatet: 67 000 kr per år istället för en engångssmäll på 2 miljoner.
Varje del av fastigheten har sin egen livslängd
K3 kräver att fastigheten delas upp i väsentliga komponenter. Varje komponent skrivs av separat baserat på sin faktiska livslängd.
Varför underhållsplanen blir avgörande
Identifiera komponenter
Vilka delar består fastigheten av? Vilka är tillräckligt väsentliga för att redovisas separat under K3?
Bedöm livslängd
Varje komponents skick och återstående nyttjandeperiod bestämmer avskrivningstakten i bokföringen.
Planera återinvesteringar
När behöver komponenter bytas? Vad kostar det? Det styr avsättning till underhållsfonden.
Skilja underhåll från investering
Löpande underhåll kostnadsförs direkt. Utbyte av komponenter aktiveras. En bra plan tydliggör gränsen.
Från K2 till K3 — steg för steg
Att byta redovisningsregelverk kan kännas överväldigande, men med rätt förberedelser blir processen hanterbar.
Kartlägg fastigheten
Gå igenom byggnaden och identifiera alla väsentliga komponenter. En teknisk besiktning ger bra underlag.
Komponentindelning
Bestäm vilka delar som ska redovisas separat och fördela fastighetens bokförda värde mellan dem.
Upprätta underhållsplan
Dokumentera varje komponents skick, livslängd och planerade åtgärder. Planen bör sträcka sig minst 30 år.
Uppdatera anläggningsregistret
Registrera komponenterna med anskaffningsvärde, ackumulerade avskrivningar och kvarvarande nyttjandeperiod.
Justera budget & avgifter
Med nya avskrivningsmönster kan föreningens ekonomiska bild förändras. Kontrollera avgifter och fondavsättningar.
Frågor och svar om K3 och underhållsplanering
Måste alla BRF:er byta till K3?
Ja. Från räkenskapsår som börjar 1 januari 2026 är K3 obligatoriskt för samtliga bostadsrättsföreningar. Möjligheten att tillämpa K2 för BRF:er försvinner.
Kräver K3 en underhållsplan?
Inte formellt. Men komponentavskrivning kräver detaljerad kunskap om fastighetens delar och deras livslängd — vilket i praktiken förutsätter en underhållsplan.
Hur lång bör underhållsplanen vara?
En bra underhållsplan sträcker sig 30–50 år. Det ger överblick över alla större komponentbyten och en pålitlig grund för ekonomisk planering.
Vad händer med befintliga avskrivningar vid övergång?
Vid bytet till K3 fördelas fastighetens befintliga bokförda värde mellan de identifierade komponenterna. Varje komponent får sedan en egen avskrivningsplan baserad på kvarvarande livslängd.
Hur skiljer man på underhåll och investering?
Löpande underhåll — målning, mindre reparationer — kostnadsförs direkt. Utbyte av hela komponenter — stambyten, takbyte — aktiveras och skrivs av. En tydlig underhållsplan hjälper er att hålla isär de två.
Behöver vi anlita en besiktningsman?
Det rekommenderas starkt. En teknisk besiktning ger er en objektiv bedömning av fastighetens skick som underlag för komponentindelning och livslängdsbedömning.
Gör övergången till K3 enklare med digital underhållsplanering
Boinspekt hjälper fastighetsförvaltare och BRF:er att skapa, förvalta och följa upp underhållsplaner — med komponentindelning anpassad för K3. Allt samlat i en portal där styrelse och förvaltare samarbetar.